Комерційна нерухомість – це об’єкти, які використовують для бізнес-цілей: офіси, магазини, ресторани, склади, виробничі приміщення тощо. Інвестування в таку нерухомість може приносити дохід через здавання в оренду або продаж комерційної нерухомості за вищою ціною. Головне – знати, як вигідно реалізувати актив.
Як можна заробити?
Є два основні шляхи:
- Оренда – ви купуєте або вже маєте нерухомість і здаєте її в оренду. Це стабільний дохід, особливо якщо комерційні приміщення в новобудовах і в хорошій локації. Наприклад, маленьке кафе в центрі міста або склад біля траси можуть приносити більше грошей, ніж здається на перший погляд.
- Перепродаж – ви купуєте нерухомість за нижчою ціною (наприклад, на етапі будівництва або коли приміщення потребує ремонту), вкладаєте в його покращення та продаєте дорожче. Деякі інвестори заробляють на цьому десятки тисяч доларів за одну угоду.
Що потрібно знати, щоб не втратити гроші?
- Локація – це 50% успіху. Купувати склад далеко від логістичних шляхів – погана ідея. А от невеликий офіс біля метро – вже вигідніше.
- Стан приміщення. Що кращий вигляд воно має, то дорожче його можна здати або продати. Іноді достатньо лише косметичного ремонту.
- Попит. Перед купівлею варто перевірити, чи є потреба у таких приміщеннях. Наприклад, сьогодні популярні маленькі склади для онлайн-магазинів і бізнес-центри з гнучкими умовами оренди.
Типи комерційної нерухомості: що продається швидше і вигідніше?
Перш ніж виставити об’єкт на продаж, варто визначити, до якої категорії він належить і кого може зацікавити. Це допоможе правильно його позиціонувати та швидше знайти покупця. Наприклад, комерційна нерухомість у Львові: попит залишається високим у центральних районах і поблизу бізнес-центрів, особливо для торгових приміщень та офісів.
- Офіси: попит є, але не скрізь
Продати офіс у центрі мегаполіса – простіше, ніж у спальному районі. Великим компаніям потрібен престиж, а малим бізнесам – доступність. Якщо приміщення підходить під формат коворкінгу або може бути поділене на менші блоки – це ще один плюс.
Кому продавати? Власникам бізнесу, коворкінгам, інвесторам.
На чому акцентувати в оголошенні? Хороший ремонт, наявність парковки, транспортна доступність. - Магазини, кафе, салони: швидкий продаж, якщо правильна локація
Що більший трафік біля вашого об’єкта, то дорожче його можна продати. Торгові приміщення в прохідних місцях «розбирають» швидше, ніж ті, що розташовані у дворах. Якщо бізнес уже працює в цьому приміщенні, можна продати його разом з орендарем – це зручний варіант для інвестора.
Кому продавати? Підприємцям, інвесторам, франчайзі.
На чому акцентувати? Велика прохідність, наявність орендарів, готовий бізнес під ключ. - Склади та виробничі приміщення: потрібен правильний покупець
Продати склад чи виробничий цех складніше, бо покупець має чіткі вимоги: логістика, площа, доступність комунікацій. Але якщо об’єкт відповідає сучасним потребам бізнесу (наприклад, розташований біля транспортної розв’язки або має достатньо потужностей), знайдеться покупець, який готовий добре заплатити.
Кому продавати? Логістичним компаніям, дистриб’юторам, виробничим підприємствам.
На чому акцентувати? Транспортна доступність, висота стель, наявність під’їзних шляхів. - Готелі та апарт-комплекси: не кожен готовий купити, але ціна висока
Готельний бізнес – це не просто нерухомість, а готовий проєкт. Якщо у вас невеликий готель або апарт-комплекс, потенційними покупцями будуть мережеві готелі або підприємці, які хочуть запустити свій бізнес.
Кому продавати? Інвесторам у готельний бізнес, мережевим операторам.
На чому акцентувати? Завантаженість готелю, середній чек, репутація.
Які документи потрібні для продажу комерційного приміщення в Україні у 2025 році?
Щоб уникнути затримок під час продажу комерційної нерухомості, варто заздалегідь підготувати всі необхідні документи. Насамперед це документ, що підтверджує право власності, – витяг із Державного реєстру речових прав, договір купівлі-продажу, дарування чи спадщини. Якщо нерухомість має кількох власників, знадобиться їхня письмова згода на продаж.
Об’єкт повинен мати актуальний технічний паспорт, що підтверджує його стан і площу. Якщо нерухомість розташована на окремій ділянці, потрібно надати документи на землю: державний акт на право власності або договір оренди із зазначенням прав на передачу об’єкта разом із ділянкою.
Якщо у приміщенні проводилися перепланування чи реконструкція, покупець може запитати відповідні дозволи від ДІАМ. Також перед угодою слід отримати витяги про відсутність боргів за комунальні послуги та податки.
Правильна підготовка документів значно прискорює продаж, адже покупці зазвичай вибирають об’єкти, готові до швидкої угоди.
Як підготувати комерційну нерухомість до продажу, щоб знайти покупця швидше?
Продати комерційну нерухомість – це не просто знайти покупця, а зробити так, щоб він захотів купити саме ваш об’єкт і якнайшвидше. Від першого враження залежить, чи буде готова людина укласти угоду, чи піде шукати інший варіант. Ось як правильно підготувати нерухомість, щоб привернути увагу й отримати хорошу ціну.
- Проведіть ревізію: що може завадити продажу?
Перш ніж виставити об’єкт на ринок, погляньте на нього очима покупця. Що впадає у вічі? Вицвіла вивіска, облуплені стіни, темні коридори? Дрібні недоліки можуть стати причиною сумнівів, а отже – довгих переговорів або навіть відмови від купівлі. Якщо хочете швидкого продажу, варто усунути всі очевидні мінуси. - Косметичний ремонт: мінімум вкладень – максимум ефекту
Купувати нерухомість з облупленими стінами та зламаними дверима хочуть хіба що ті, хто шукає супердешевий варіант. Легке оновлення – фарбування стін, заміна світильників, генеральне прибирання – суттєво підвищить шанси на продаж. Навіть якщо приміщення здається «нормальним», варто освіжити його вигляд. Чистота, світло і простір – три речі, які роблять будь-який об’єкт привабливішим. - Оптимальне наповнення: пусті стіни чи готовий бізнес?
Якщо продається приміщення, яке ще використовується, треба вирішити, що залишати, а що забирати. Наприклад, якщо це ресторан, залишені меблі й обладнання можуть бути перевагою, адже новий власник зможе одразу почати бізнес. Те саме стосується складів, виробництв та офісів. Водночас надто «особистий» інтер’єр (старий логотип на вікнах, унікальний декор) може відштовхувати. Іноді краще виставити приміщення у нейтральному вигляді, щоб потенційний покупець міг уявити свій бізнес у цьому просторі. - Підготуйте документи заздалегідь: швидкість – ваш козир
Жоден покупець не хоче чекати місяці, поки продавець оформить потрібні папери. Якщо у вас усе готово – угоду можна провести за лічені тижні. Перевірте, чи є у вас усі документи, чи немає невідповідностей у техпаспорті та кадастрових даних, а також чи немає боргів за комунальні послуги. - Якісні фото та відео – половина успіху
Оголошення без фото або з розмитими знімками – це як ресторан без меню: ніхто не знає, що пропонується. Професійні світлини, зроблені з правильного ракурсу та з гарним освітленням, одразу викликають більше довіри. Ще краще – короткий відеоогляд або віртуальний 3D-тур. Це особливо важливо, якщо ви продаєте нерухомість в іншому місті чи розраховуєте на іноземних покупців. - Акцентуйте на основних перевагах у презентації
Якщо об’єкт має щось, що робить його унікальним, – обов’язково зробіть на цьому акцент. Наприклад:- Вигідне розташування: біля метро, поряд із пожвавленими магістралями, в бізнес-центрі.
- Наявність орендаря: якщо приміщення вже приносить дохід, це привабить інвесторів.
- Готовий ремонт та обладнання: мінімум вкладень для нового власника.
- Парковка й інфраструктура: якщо покупець планує бізнес із потоком клієнтів, ці фактори будуть важливими.
- Адекватна ціна: не завищуйте, але й не демпінгуйте
Ціна – один із визначальних факторів швидкого продажу. Якщо вона завищена, потенційні покупці просто не розглядатимуть варіант. Якщо занадто низька – виникне підозра, що з нерухомістю щось не так. Найкращий варіант – зробити ринковий аналіз, звернутися до оцінювачів або подивитися ціни на аналогічні об’єкти у вашому районі.
Як знайти покупця на комерційну нерухомість
Продати комерційну нерухомість – це не просто виставити оголошення й чекати, поки покупець сам знайдеться. У цьому сегменті угоди рідко відбуваються спонтанно: люди ретельно зважують ризики, вивчають ринок і порівнюють десятки варіантів. Тому важливо не просто подати інформацію про об’єкт, а й правильно донести її до потрібної аудиторії.
- Професійні платформи та сайти
Для продажу житлової нерухомості часто вистачає звичайних майданчиків на кшталт OLX. Але комерційна нерухомість має свої специфічні платформи, де шукають офіси, склади чи торгові площі. Серед них:- DOM.RIA – одна з найбільших платформ для пошуку комерційної нерухомості.
- CBRE, Colliers, Cushman & Wakefield – міжнародні агентства з нерухомості, які мають бази потенційних покупців.
- Комерційні розділи на DOM.RIA, OLX, Address.ua – для широкого кола покупців.
- Рекламні кампанії в соцмережах
Facebook, LinkedIn та Instagram можуть дати неочікувано хороший результат, якщо правильно запустити рекламу. Наприклад, можна таргетувати оголошення на підприємців, девелоперів і бізнесменів, які шукають приміщення у вашому місті. Хороший варіант – створити відеоогляд або 3D-тур і просувати його через рекламу. - Співпраця з рієлторами
Так, послуги агентів коштують грошей, але в складних продажах вони можуть бути рятівним кругом. Досвідчені брокери знають, хто саме зараз шукає комерційні приміщення, можуть швидко провести переговори та допомогти з документами. Особливо це важливо, якщо ви не хочете витрачати час на нескінченні дзвінки від непрофільних покупців. - Використання бізнес-спільнот і нетворкінгу
Комерційну нерухомість часто купують не через сайти, а через особисті контакти. Підприємці обговорюють інвестиції у своїх колах, тому варто скористатися цим. Де можна знайти потенційних покупців?
Бізнес-форуми, конференції та зустрічі підприємців.
Галузеві Telegram- і Facebook-групи, в яких власники бізнесу обговорюють розвиток.
Нетворкінгові заходи та бізнес-сніданки, де можна презентувати свій об’єкт.
Податок на комерційну нерухомість 2025 під час продажу
Під час продажу комерційної нерухомості в Україні у 2025 році продавець сплачує податок на дохід фізичних осіб (ПДФО) у розмірі 18% і військовий збір 5% суми угоди (з 1 січня 2025 року). Якщо нерухомість продає юридична особа, вона сплачує податок на прибуток у розмірі 18% або єдиний податок (залежно від системи оподаткування). Якщо продавець є платником ПДВ, до вартості додається податок на додану вартість (20%).
Крім основних податків, стягується державне мито в розмірі 1% вартості нерухомості й адміністративний збір за реєстрацію угоди. Також можливі додаткові витрати, наприклад, на послуги нотаріуса, рієлтора й оцінювача. Отже, супроводжується продаж комерційної нерухомості податками: 18% ПДФО, 5% військового збору та, за певних умов, 20% ПДВ. Однак перед продажем варто уточнити актуальні податкові вимоги, адже ставки можуть змінюватися залежно від законодавчих змін.
Висновок
Продаж комерційної нерухомості в Україні у 2025 році потребує грамотного підходу: важливо підготувати документи, оцінити об'єкт, визначити цільову аудиторію й вибрати ефективні канали пошуку покупця. Швидкість укладення угоди залежить від правильної презентації, адекватної ціни та юридичної готовності до продажу. Використовуючи комплексний підхід, можна не лише швидко знайти покупця, а й отримати максимальну вигоду від угоди.
Джерело: Корпорація Нерухомості РІЕЛ
